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Resumen de los hechos declarados probados.
1º Dª Tarsila y Dª Belinda por una parte, y COMPOSTELA BEACH, S.A. por otra, celebraron un contrato de compraventa de unos apartamentos turísticos en el complejo DIRECCION000 , Campo de Golf, Playa de las Américas. La administración denegó posteriormente la licencia para la explotación turística del conjunto.
2º Antes de la denegación de la licencia y al otorgamiento de la escritura pública, se entregó la posesión de los apartamentos y las adquirentes los arrendaron a la entidad Breogán, S.L. Al denegarse la licencia de apertura, por carecer COMPOSTELA BEACH de la autorización administrativa previa, que no podía obtener al haber quedado en suspenso estos expedientes, Breogán, S.L., arrendataria, rescindió el contrato de arrendamiento.
3º Dª Tarsila y Dª Belinda demandaron a COMPOSTELA BEACH. Cada una formuló su petición concreta en lo relativo a los efectos de la resolución. Dª Tarsila pidió: a) la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora; b) la reintegración del precio que la demandada había cobrado por los apartamentos turísticos, con sus intereses; c) la indemnización de los daños y perjuicios desde el 1 de mayo de 2006 en concepto de rentas dejadas de percibir "como consecuencia de la inutilidad e inhabilidad de los apartamentos", los gastos de comunidad desde el 1 mayo 2006 hasta la fecha en que se ejecute la resolución, y el IBI "correspondiente a los apartamentos litigiosos, cuyo importe durante el pasado ejercicio 2006, ascendió a la suma de 258,61# y 269,70#"; d) una indemnización en concepto de daños y perjuicios por el "coste de reposición o coste de sustitución", consistente en la diferencia de valor de mercado cuando se produzca la resolución y el importe pagado. Las mismas peticiones aunque con diferentes valores se efectuaron en la demanda de la compradora Dª Belinda .
4º La sentencia del Juzgado de 1ª instancia e instrucción nº 1 de Granadilla de Abona, de 27 mayo 2008 , estimó "sustancialmente" la demanda. Declaró: a) resuelto el contrato de compraventa por el total incumplimiento contractual de la demandada COMPOSTELA BEACH al no haber entregado a las actoras unos apartamentos aptos para la explotación turística y que no podían ser destinados al fin que les era propio; b) que la resolución contractual produciría efectos desde el momento del otorgamiento del contrato; c) en consecuencia, debían pagarse a las actoras las siguientes cantidades: i) a Dª Tarsila , 214.561,32# y a Dª Belinda , 119.000,40#, con los intereses legales; ii) los gastos de comunidad desde el 1 mayo 2006 hasta la ejecución definitiva de la sentencia; iii) 8 meses de IBI del ejercicio 2006; iv) como indemnización, el sobreprecio o diferencia de valor de los apartamentos en el momento de su adquisición y el de unos inmuebles de características semejantes al tiempo de acordarse la resolución contractual; v) las actoras deben devolver los inmuebles libres de cargas, y vi) deberán reintegrar las rentas percibidas desde noviembre de 2001 hasta mayo 2006.
5º Apelaron ambas partes litigantes. La SAP, sección 3ª, de Sta. Cruz de Tenerife, de 19 septiembre 2008 , estimó en parte el recurso de COMPOSTELA BEACH y desestimó el de Dª Tarsila y Dª Belinda . Únicamente revocó la sentencia recurrida en lo relativo a la fecha del abono de los intereses por parte de la vendedora COMPOSTELA. Nos vamos a referir solo a la decisión sobre los efectos de la resolución del contrato, objeto del recurso de casación, al haber quedado firme la sentencia recurrida en todo lo demás. Se dice: a) que la jurisprudencia de esta Sala ha declarado que la resolución contractual produce sus efectos de forma retroactiva, de acuerdo con lo establecido en los Arts. 1295 , 1124 , 1303 CC ; b) que la restitución recíproca incluye "[...]como expresamente establece el repetido art. 1.303, que el vendedor deba devolver el precio recibido con sus intereses y el comprador el bien adquirido con sus frutos, frutos que vienen representados por todos los rendimientos o beneficios que se hayan obtenido como consecuencia de la utilización del bien objeto del contrato, y ello como consecuencia de la doctrina reseñada, para lograr la reposición de la situación al estado inicial anterior a aquel en que se perfeccionó el negocio declarado nulo o resuelto" ; c) la restitución de los frutos no constituye una indemnización, sino una compensación por el pago de los intereses del precio que debe devolver la vendedora, para conseguir el equilibrio entre las partes y el enriquecimiento de una de ellas a costa de la otra; d) "Tampoco puede prosperar la tesis de la actora según la cual las rentas percibidas por ella no tienen la naturaleza de "frutos", ni las referencias que se hacen en su recurso a las normas del Código Civil aplicables a la posesión de buena fe, referidas en todo caso al poseedor no propietario. Las rentas obtenidas por el alquiler de un inmueble son "frutos civiles" que pertenecen al propietario de un bien ( arts. 354 y 355 C.C .) sin que sea aplicable el art. 451 C.C ., que solo entra en juego "cuando el destino de los frutos no se haya regulado legal o convencionalmente" ( S.T.S. de 28-9-90 )"; e) No se ha probado la concurrencia de lucro cesante, porque "[...]a la vista de la prueba practicada, se concluye que la demandante no ha logrado acreditar el repetido perjuicio, sin que el mero hecho de la cesación de la empresa Breogan S.L. como gestora de los alquileres lleve necesariamente a la consecuencia de que estos no se han seguido llevando a cabo, ni que, en todo caso, el precio por la explotación hubiera seguido siendo el mismo" ; f) no admite el motivo referido al pago del IBI, porque en el suplico de la demanda solo se deduce que pidió el abono de lo pagado durante el año 2006.
6º Dª Tarsila y Dª Belinda presentan recurso de casación.
El Supremo desestima el recurso.
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