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Consta aceptado por las partes como hechos probados que DIVAL OREL S.L., en concepto de compradora suscribió contratos de compraventa con VILLA LUNA S.A., en virtud de los que adquirió dos viviendas, dos trasteros y cuatro plazas de garaje. Se fijó como plazo de entrega máximo el 20 de marzo de 2008. La licencia de primera ocupación se obtuvo el 31 de julio de 2008 y fue solicitada el 21 de mayo de 2008.
El 14 de marzo de 2008 la vendedora notificó la finalización de la obra y el 9 de mayo se puso en contacto la vendedora con la compradora para la revisión de la obra.
El 4 de junio de 2008 la parte compradora remitió requerimiento resolutorio que llegó a conocimiento de la vendedora el 5 de junio.
La condición general sexta del contrato establece que:
SEXTA.- ENTREGA.
6.1. Plazo de entrega y otorgamiento de escritura pública.
La entrega de la vivienda se efectuará como máximo en la fecha pactada en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales, siempre que la parte compradora hubiera cumplido las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha. Dicho acto se hará coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa que será autorizada por el notario elegido por la parte compradora de conformidad con lo acordado en el contrato de compraventa.
De superarse la fecha prevista para la entrega la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato .
6.2 Resolución.
En el caso de que la parte compradora opte por la resolución del contrato se fija como cláusula penal por incumplimiento, la indemnización a la parte compradora del tanto por ciento previsto en la condición general octava sobre las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello, sin perjuicio, del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales.
El cumplimiento de la obligación de reintegro de las cantidades percibidas a cuenta y el interés de demora se garantiza mediante aval o póliza de seguro.
La condición general octava establece:
OCTAVA.- IMPAGO DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS.
En el supuesto de que la parte compradora no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos del precio, la parte vendedora quedará en libertad de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio de las acciones oportunas, con arreglo a la legalidad vigente, pudiendo optar entre exigir el abono correspondiente o la resolución de este contrato, que se producirá, de pleno derecho, con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada a la parte compradora mediante requerimiento notarial o judicial al efecto; a cuyo fin se señala como domicilio del deudor el que figura en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales.
Si optase por la resolución, la parte vendedora restituirá a la parte compradora, de las cantidades entregadas por ella, la parte que quede después de deducir y hacer suyo el 25% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal por incumplimiento.
Los intereses de demora en caso de impago fijados en la estipulación cuarta del contrato se devengarán a partir de la fecha en que aquélla se produzca.
La demanda fue interpuesta por la compradora instando la declaración de resolución de pleno derecho de los dos contratos de compraventa, siendo desestimada en primera instancia al entender que el plazo de entrega se prorrogó y que no se podía calificar como esencial.
La demandada (vendedora) interpuso reconvención solicitando la elevación a público del contrato de compraventa, con entrega por los compradores de las cantidades pendientes más la indemnización de daños y perjuicios convenida, la cual fue estimada parcialmente rebajándose tan solo la indemnización solicitada.
La sentencia de la Audiencia Provincial en virtud de recurso de apelación resolvió su desestimación. Manteniendo la desestimación de la demanda y la estimación parcial de la reconvención.
El Supremo estima el recurso.
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